コラム

土地活用、というと多くの方がイメージするのがアパートではないでしょうか？
しかし、アパートを提案されて建ててもその後家賃が下落して収支マイナスになってしまう…

なんていう話もあり、不安に思っている方も多いです。

 

また、アパートは非常に立地を選びますので、活用はしたいけどうちの土地だと難しそう…といった相談もよくいただきます。

そんな方々にわたしたちがおすすめしたいのが、福祉施設を建てて運営する福祉事業者様に貸す 、という活用方法です。
福祉施設であればアパートのデメリットをカバーすることができるうえ、地域貢献にも繋がります。

 

今回のコラムでは、土地活用方法としての福祉施設について徹底的に解説していきます。
アパート以外で土地活用をする方法をお探しの方にぜひ知っていただきたい内容となっております。
どうぞ最後までご覧ください！

 

アパートと比較した福祉施設の特徴

では、どうしてアパート以外の土地活用をお探しの方に福祉施設をおすすめするのか、その理由をご説明していきたいと思います。
まずは、アパートと福祉施設にどのような違いがあるのかを見ていきましょう！

こちらが比較した特徴をまとめた表となっております。

 

契約：オーナー様と福祉事業者様の賃貸借契約

アパートと福祉施設の最も大きな違いとして、契約がオーナー様と福祉事業者様の間で行われる という点があります。

アパートの場合ですと不動産管理会社に一括借り上げをしてもらう場合を除き、
オーナー様と入居する方の間で賃貸借契約を結ぶことになります。

福祉施設では入居者ひとりひとりではなく、
福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結ぶことになるというのが特徴的です。

 

家賃設定：1棟まるごとで家賃設定

家賃についても1室〇円、というアパートのようなかたちではなく、建物1棟まるごとで〇円、という設定 になります。
たとえば10人定員の福祉施設を1棟38万円で貸していた場合、福祉事業者様が10名から家賃を回収し、オーナー様にまとめて支払うことになります。

 

競合：行政が事業所数を管理しているため乱立しづらい

アパートは建築基準法などに引っかからない限り自由に建築が可能です。
しかし福祉施設に関しては公共性が高いものであるため、行政の方で需要と供給のバランスを調整 しています。

 

管理：入居者管理や共用部の清掃なども運営する事業者が行う

アパート経営をする場合、入居者募集や家賃回収、清掃などの管理業務が発生します。
こちらは不動産管理会社に委託することも可能ですが、その場合家賃の5%程度の管理費を支払わなければなりません。
福祉施設の場合はこういった管理業務の多くを運営事業者様が担うため、アパートと比較するとオーナー様に管理の負担は軽くなっています。

 

修繕費：建物内は運営する事業者が負担する

アパート経営の経費として修繕費積み立てがあります。
入退去時のリフォームや、エアコンなどの設備メンテナンスなど、家賃の約5%程度を修繕費として積み立てるのが一般的です。
福祉施設ですと契約内容にもよりますが、建物内の修繕については運営事業者様の負担となり、オーナー様は外壁などの外側のみの負担 となります。

 

立地：駅近の1等地でなくても需要あり

アパートについては立地が最重要事項です。
主要駅の近くであれば築年数が経っても入居は埋まりますし、家賃をそこまで下げる必要もありません。
逆に立地が悪いアパートですと、新築であっても入居付けに苦労することは珍しくありません。

ですが、そういったエリアでも福祉施設であれば需要があることが多いです。
福祉施設の利用者様は送迎サービスなどを利用される方が多く、
立地の優先度があまり高くない ためです。

 

まとめ

いかがでしたでしょうか？
アパートと比較してみると、福祉施設はかなり特殊な活用方法であるということを
感じていただけたのではないかと思います。

是非お気軽にご相談ください！