コラム

みなさん、こんにちは。

エイワハウジングの川島です！

このたび、弊社施工の新築木造アパートが完成し、完成見学会を開催することとなりました。

建築費の高騰が続くなか、不動産会社様からいただくご相談の内容にも、ここ数年で変化を感じています。

特に多いのが、

「投資家に提案できる新築案件が減ってきた」

「土地情報はあるのに、収支が合わず案件化できない」

「高利回りの商品を紹介したくても、建築費が重くて提案しにくい」

といったお悩みです。

以前であれば成立していた計画も、資材価格や人件費の上昇によって、同じ条件では難しくなってきています。

せっかく土地情報があっても、建築費とのバランスが合わず、投資家様への提案までつながらない。

そうした場面は、今や特別なことではありません。

一方で、投資家様の目線はよりシビアになっています。

単に「新築だから提案しやすい」という時代ではなく、立地条件、収益性、入居者に選ばれる設備、将来的な資産価値、融資の組みやすさまで含めて、総合的な説得力が求められています。

だからこそ今、不動産会社様に必要なのは、土地の条件に合わせて無理なく収支を組み立てながら、投資家様にとって魅力ある商品として見せられる具体的な実例ではないでしょうか。

今回開催する完成見学会では、まさにそうした課題に対する一つの答えとなる新築木造アパートをご覧いただけます。

狭小地・変形地の活用、高効率な設計、入居率を意識した設備、そして長期保有を見据えた建物性能まで。写真や図面だけでは伝わりにくいポイントを、実物件でご確認いただける機会です。

不動産会社様から多い3つのお悩み

今回の完成見学会は、特に次のようなお悩みをお持ちの不動産会社様にご覧いただきたいと考えています。

1つ目は、活用しきれていない狭小地や変形地があるというお悩みです。
土地情報はあるものの、「この形状では難しい」「ボリュームが取りにくい」と判断され、具体的な提案に進めないケースは少なくありません。

2つ目は、高利回りの物件を紹介できずに困っているというお悩みです。
投資家様から利回りを重視した相談を受けても、建築費の上昇によって、以前のような条件では収支が合いにくくなっています。

そして3つ目が、新築物件を投資家に提案したいが、競争力のある商品がつくれないというお悩みです。

立地や仕様に魅力がなければ入居付けに不安が残り、逆に仕様を上げすぎると利回りが崩れてしまう。

いま求められているのは、そのバランスを現実的に成立させる商品力です。

今回の完成物件は、こうした悩みに対して具体的なヒントを持つ実例になっています。

今回の完成物件でご覧いただきたい4つの特徴

1．交通アクセスに優れた「放出」駅近立地

まず大きな強みとなるのが、立地の利便性です。
本物件は、JR「放出」駅から徒歩5分というポジションにあります。放出駅は快速停車駅であり、通勤・通学の利便性が高いエリアとして、賃貸需要を見込みやすい点が魅力です。

さらに、主要駅へのアクセスも良好です。

京橋駅へは直通約4分、北新地駅へは直通約12分、新大阪駅へは直通約14分、大阪（うめきた）駅へは直通約18分、尼崎駅へも直通約21分と、いずれも乗り換えなしで移動できます。

投資用物件において、駅距離や沿線の魅力はもちろん重要ですが、それ以上に実際の生活導線として「どこへ、どれくらいの時間で行けるのか」が問われます。

都心主要エリアへのアクセス性が高い立地は、入居検討者にとっての安心材料であり、投資家様への提案においても分かりやすい強みになります。

2．変形地を極限まで活かした高効率設計

今回の物件で、ぜひ現地で見ていただきたいのが、敷地条件への向き合い方です。
この建物は、変形地を極限まで活かすことを前提に計画された高効率設計が特徴となっています。

一般的に、狭小地や変形地は「きれいに建たない」「戸数が取りにくい」「収支が合いにくい」と判断されがちです。特に規格型の商品に当てはめるだけでは、土地のポテンシャルを十分に活かしきれず、結果として事業性を損なってしまうことがあります。

しかし本来、土地活用で重要なのは、敷地条件が良いか悪いかだけではありません。
その土地に対して、どこまで無駄のない配棟計画を組めるか。どこまで容積率を有効に使い切れるか。

その設計力の差が、最終的な収益性に大きく影響します。

本物件では、敷地形状にジャストフィットするよう建物を計画し、容積率を最大限に消化する無駄のない配棟を実現しています。
「この土地では難しいかもしれない」と感じる案件でも、見方を変えれば十分に事業化できる可能性がある。そのことを、実際の建物としてご体感いただける内容です。

3．入居率を高めるための設備スペックと住戸計画

高利回りを目指すうえで見落とせないのが、入居者に選ばれる商品設計になっているかという視点です。
建築コストを抑えることは大切ですが、それだけでは安定した運営にはつながりません。

賃貸市場で選ばれるためには、限られた予算のなかでも、必要な設備や快適性をしっかり押さえることが重要です。

今回の物件では、コンパクトな敷地条件の中でも、独立洗面台、室内洗濯機置場といった人気の高い設備を確保しています。

さらに、余裕のあるバルコニーも計画し、日常の使い勝手にも配慮しています。

浴室には、追い焚き機能、浴室暖房乾燥機、節水シャワーヘッドを採用し、トイレには節水型の温水洗浄便座を備えています。

こうした設備は、入居検討者にとっての比較材料になりやすく、競争力を保つうえで有効です。

加えて、本物件では音の問題にも配慮しています。
中央の共用階段を挟んで同フロアの住戸を配置することで、住戸同士の接触面を抑え、生活音の伝わりに配慮した間取りとしています。

さらに2・3階床には防音性能の高い床材を採用し、入居者のプライバシーと快適性を高めています。

また、玄関にはスマートロックを採用しています。

暗証番号やカードキーに対応しており、入居者の利便性向上だけでなく、退去時のシリンダー交換費用が不要となるため、管理面でのコスト削減にもつながります。
単に設備が多いということではなく、入居者満足と管理効率の両立を考えた仕様である点も、この物件の見どころです。

4．資産価値と融資面を見据えた建物性能

投資家様への提案では、表面利回りだけで話が決まるわけではありません。

建物を長期保有する前提で考えたときに、耐久性や維持管理のしやすさ、融資の組みやすさまで含めて検討されるケースが増えています。

本物件では、劣化対策等級「3」を取得しています。

これは住宅性能表示制度における最高等級であり、建物の耐久性に配慮された仕様であることを示します。

この等級を取得していることは、長期融資への対応可能性という面でも、投資家様にとって大きな安心材料になり得ます。
建物の耐久性が高いことは、将来的な修繕や維持管理の見通しにも関わりますし、資産価値の維持という観点でもプラスに働きます。

つまり、今回の物件は「ただ建てられる」だけでなく、運営しやすく、保有しやすい新築アパートとして提案しやすい内容になっているということです。
短期的な収支だけではなく、中長期の運営まで見据えた商品としてご覧いただければと思います。

完成見学会は、提案の幅を広げるヒントを得る場です

弊社アセットフィットでは、年間100棟を超える建築事業で培った実績をもとに、坪単価50万円台からの超ローコスト木造アパート提案を行っています。

大手ハウスメーカーでは事業化が難しくなっている案件でも、土地条件に合わせた計画によって、提案可能な形に変えられるケースがあります。

不動産会社様にとって重要なのは、土地情報を単なる情報のままで終わらせず、「この土地ならこう活かせる」という具体案に変えることです。

そのスピードと精度が、投資家様への提案力の差になっていきます。

弊社では、土地情報をご共有いただければ、約1週間ほどで仮プランと概算見積もりを含むセットプランをご提案しています。

「他社では利回りが合わずに止まっている案件がある」

「この土地でどのくらいの収益が見込めるのか早く知りたい」

「投資家様へ提案できる新築商品を増やしたい」

とお考えでしたら、ぜひ一度ご相談ください。

今回の完成見学会は、単なる物件見学ではありません。

狭小地・変形地活用の考え方、収益性を意識した設計、入居率を見据えた設備選定、そして資産価値まで含めた提案の組み立て方を、実物件を通してご確認いただける機会です。

提案に行き詰まっている土地情報をお持ちの不動産会社様こそ、ぜひ一度現地でご覧ください。

今後の営業提案の幅を広げるきっかけとして、お役立ていただければ幸いです。

なお、土地活用のご相談に加え、土地・古家の買い取りについても承っておりますので、お気軽にご相談ください。

 

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