コラム

みなさん、こんにちは。

エイワハウジングの川島です！

第1章：狭小地・変形地を理由に土地活用を諦めていませんか？大阪で増え続ける「塩漬け土地」の深刻な課題

不動産ビジネスの実務や資産運用において、以下のような「使い道に困った土地」の情報に頭を悩ませていないでしょうか。

• 「駅近の好立地なのに、敷地が30坪〜40坪程度と狭く、一般的な住宅やファミリー向け物件が建てられない」

• 「間口が極端に狭い、あるいはＬ字型や台形などの不整形地（変形地）なせいで、綺麗な間取りが確保できない」

このような悪条件を抱えた土地は、大手のハウスメーカーや一般的な建設会社に相談しても、「規格外の特注設計になるため建築費が跳ね上がる」「効率よく部屋数が確保できないため、投資家へ提案しても採算が合わない」と、活用を断られるか、現実的ではない高額な見積もりを提示されるケースがほとんどです。

その結果、本来であれば需要が高く価値を生み出すべき「大阪」のポテンシャルがありながら、誰も買い手がつかず、投資家にも提案できずに「塩漬け」のまま眠っている土地が数多く存在します。

しかし、現在の激しい市場環境において、ただ土地を眠らせ、固定資産税の負担だけを払い続けるのは、あまりにも大きな機会損失です。

不動産会社にとっては「仕入れた土地が売却へ向かわず資金が固定化する」という死活問題であり、投資家にとっては「手元にある優良な立地を収益化できない」というもどかしい状況を生み出しています。

第2章：その狭小地・変形地、弊社にお任せください！「高度な空間設計」×「圧倒的に安いアパート建築」で最大収益化へ

「狭くて歪な土地だから、どうやっても収益物件は作れない」――もしそう諦めているのであれば、ぜひ一度弊社にご相談ください！

その土地、弊社であれば完璧に活用し、最大の収益を生み出す物件へ生まれ変わらせることができます。

弊社が最も得意とし、他社と圧倒的な差別化を図っている主戦場こそが、まさにこの「他社が敬遠するような狭小地・変形地」です。

なぜ弊社なら、悪条件の土地でも投資家が奪い合うような高利回り物件を作れるのか。

それは、土地のポテンシャルを120%引き出す「高度な空間設計プランニング力」と、「低価格×高品質な建築」を同時に両立させているからです。

大手の規格化されたアパート建築とは異なり、弊社は空間を最大限に活用します。

敷地境界線ギリギリまで攻める構造設計、廊下や階段といった「家賃を生まない無駄な共用部」を極限までコンパクトに削ぎ落とすレイアウト。

これにより、30坪台の狭小地や歪な変形地であっても、各住戸の有効面積を広く保ちながら、戸数を最大化させることができます。

さらに、資材の一括大量調達や自社施工による一気通貫体制によって、建築坪単価を極限まで抑え込みます。

「建物を安く建て、部屋数を最大化する」――このシンプルな原則を悪条件下で徹底することによって、周辺の競合物件と差別化しローコストでありながら高利回りを実現できる物件をご提案できるのです。

第3章：【実物件公開】土地37坪！大阪市内で総投資8,100万円・表面利回り5.8%を叩き出したアパート建築事例

言葉だけでなく、弊社がまさに今プロジェクトを推し進めている、大阪市内の実物件を公開いたします。

「変形地をどう活かし、どれだけ安く建て、どれだけの収益を生み出すか」のシミュレーションです。

【プロジェクト概要＆収益シミュレーション】

• 建築費原価：土地2,850万円＋建築費5,250万円

• 総投資額（原価総額）：8,100万円（土地＋建物セットの総事業費）

• 敷地・建物規模： 土地面積 約37坪 ／ 延床面積 約62坪

• 建築坪単価：84.6万円（税込）

• 想定家賃設定：1戸あたり 8.1万円

• 表面利回り：5.8%

この最新事例における最大の成功要因は、「約37坪という狭小地の性質を、むしろ強みに変えたこと」にあります。

一般的な不動産開発の常識では、37坪の土地は「小さくてまともな一棟アパートは建たない」と見捨てられがちです。

しかし、土地が小さいということは、裏を返せば「土地の購入総額を2,850万円という金額に抑えられる」という最大のメリットでもあります。

問題は、その小さな敷地の上に、どれだけのボリュームの建物を、いかに建築コストを抑えて建てられるかです。

弊社は、延床面積約62坪（共用部込み）という、敷地面積の限界を極限まで攻めたボリュームを設計。

さらに、資材の一括調達ルートを統一することで、狭小地であっても特注の割高なコストを一切乗せず、建築坪単価84.6万円という安さを維持しました。

建物原価を5,250万円に抑え込んだ結果、土地＋建物の総事業費は8,100万円というパッケージが完成したのです。

家賃を無理に引き上げず、周辺の賃貸市場で最も確実に埋まる「家賃8.1万円」に設定しているにもかかわらず、表面利回り5.8%で提案予定です。

現在の大阪市内において、「新築・アクセス良好・適正家賃」の3拍子が揃っていて、かつ表面利回りが5.8％の物件は、投資家にとって優良商品です。

狭小地や変形地であっても、やり方次第でこれだけの最大収益を叩き出すことができます。

第4章：なぜ弊社なら狭小地・変形地で「低価格」「最大収益」のアパート建築が可能なのか？

他社がさじを投げた悪条件の土地で、なぜ弊社だけが坪単価84.6万円というコストで、かつ最大の利益を生むアパート建築ができるのか。

その裏側にある、弊社の仕組みと強みを解説します。

① 狭小地・変形地にも対応する「プランニング力」

多くのハウスメーカーは、自社の工場で大量生産するプレハブや規格化された建物のパターンをそのまま土地に当てはめようとします。

そのため、30坪台の狭小地や歪な変形地では「デッドスペースが多すぎて部屋数が足りない」「斜線制限などの建築規制をクリアできず、建物が著しく小さくなる」という現象が起き、結果として見積もりが非常に高くなるか、活用を断念することになります。

弊社は、これまで数多くの狭小地・変形地を収益化してきました。

そのため敷地の形状に合わせて建物の形状を柔軟にカスタマイズし、廊下やデッドスペースを極限まで排除しながら、入居者が暮らしやすい快適な間取りを配置するノウハウを蓄積しています。

土地のポテンシャルを「部屋数」として100%引き出し、土地の坪数あたりの収益性を最大化させるプランニング力こそが、弊社の最大の武器です。

② 中間マージンを完全排除した「設計・施工の一気通貫体制」

アパート建築にかかる総コストが高くなる最大の原因は、設計、元請け、下請け、孫請け、販売会社など、何重にも介在する他社の中間マージンです。

弊社は、土地の仕入れ調査からプランニング、実際の施工管理まで、すべてのフローを自社グループ内で完結させる垂直統合型の体制をしいています。

余計な他社マージンが1円も発生しないため、提示する建築費は純粋な工事原価に近いものになります。

だからこそ、狭小地という施工の難易度が上がる現場であっても、坪単価〇万円という、市場平均を大きく下回る「安い費用」でのアパート建築が可能になっているのです。

③ 資材の一括大量調達と「入居者ファースト」の仕様

「狭小地向けの特注設計だから、資材も高くなる」ということはありません。

弊社では、大阪の賃貸市場において「これがあれば入居者が確実に集まる」という設備や建材の仕様を調査し、標準化しています。

この最適仕様に必要な資材や住宅設備を、メーカーから直接、定期的に一括大量仕入れを行っています。

これにより、仕入れ単価を引き下げるとともに、職人の作業手順も統一されるため、人件費の無駄を削減し、驚異的なローコスト建築を実現しています。

第5章：結論 〜塩漬けの土地を眠らせておくのはもったいない！1週間以内のスピード提案で「土地＋建物」のセットプラン概算を出します〜

狭小地、変形地、間口が狭い土地――それらは決して、「価値のない土地」ではありません。

正しいプランニングと、建築費を抑えて安く建てる仕組みさえあれば、周辺の整形地をも凌駕する提案ができます。

それにもかかわらず、「使い道が分からないから」「他社に無理だと言われたから」という理由で、土地を塩漬けにして眠らせておくのは、大きな機会損失です。

特に、以下のような状況でお困りの不動産会社様や投資家様は、一刻も早く弊社にご相談ください。

• 「仕入れたはいいが、土地が狭すぎて売却プランに困っている不動産会社様」

• 「投資家にアプローチしたいが、建築費が高すぎて良い利回りの提案が作れない営業担当者様」

• 「大阪市内に眠っている変形地を所有しているが、有効な活用方法が見つからない投資家・オーナー様」

弊社にお任せいただければ、「1週間以内」という驚異のスピードで、土地活用のプランニングと、建物まで含めた「土地＋建物セットプラン」の概算収益シミュレーションをご提示いたします。

現在の建築費高騰・金利上昇という厳しい逆風の時代だからこそ、他社と同じやり方では勝てません。

他社が諦めた狭小地・変形地を、どこよりも安く、最も高い収益物件へと変貌させる弊社の開発スキームを、ぜひ貴社のビジネスの武器、そして資産形成のパートナーとしてお役立てください。

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大阪で新築アパートを建てたい、不動産投資に挑戦したい、アパート経営をしたい、などアパート建築に関するお悩みがあれば、

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アパート建築をお考えの方は、ぜひ一度お気軽にお問い合わせください。