コラム

みなさん、こんにちは。
エイワハウジングの川島です！

 

「ナフサショック」という言葉をご存じでしょうか、、、？

昨今、あらゆる業界に悪影響を及ぼしているこの「ナフサショック」の概要と、その上で弊社が行っている事業についてお話いたします！

1. 今、アパート経営を取り巻く「見えない逆風」

現在、アパート経営を志す投資家やオーナーの皆様の前に、かつてない「見えない逆風」が立ちはだかっています。

その正体が「ナフサショック」に端を発する世界的な資材価格の変動です。

これまで原油価格の動向はガソリン代や光熱費の問題として捉えられがちでしたが、今やアパート建築の収益性を根底から揺るがす戦略的打撃となっています。

建築費の膨張は、利回りをダイレクトに圧迫し、当初描いていた収益シミュレーションを容易に瓦解させかねません。

多くの投資家が、数年前の相場観で計画を進めようとして苦境に立たされています。

ここで問いかけたいのは、「今のままの建築計画で本当に大丈夫でしょうか？」という点です。

本レポートでは、この厳しい市場環境を勝ち抜くための、建築・経営戦略を提示します。

2. ナフサショックの概要と連鎖する資材高騰のメカニズム

アパート建築において、なぜ「石油」の価格変動がこれほどまでに影響するのでしょうか。

それは、現代建築の隅々にまで石油化学製品が浸透しているからです。

石油を蒸留して得られる「ナフサ」は、あらゆるプラスチックや樹脂の原料となります。

最新のコスト分析によると、特に以下の部材において価格高騰の影響が顕著です。

・化学建材との相関： 断熱材、クロス（壁紙）、配管資材（塩ビ管等）といった建物の基本性能を支える部材は、ナフサ価格と密接に連動しています。

・設備・電気工事への波及： 樹脂パーツを多用する空調設備や換気部材、さらに被覆材に石油製品を使用する電気工事部材も軒並み価格が押し上げられています。

木造が選ばれる戦略的理由

このコスト増がもたらす真の課題は「コスト構造の不透明化」にあります。

しかし、ここで注目すべきは構造材の選択です。

RC（鉄筋コンクリート）造や鉄骨造は、製造工程で膨大なエネルギーを消費するため、原油価格の影響を極めて強く受けます。

対して「木造」は、構造部分のコストが比較的予測しやすく、全体の損益分岐点をコントロールしやすいという戦略的な優位性を持っています。

3. 「資材高騰の壁」がもたらす投資家への深刻なダメージ

建築コストの上昇は、単なる初期投資の増大に留まりません。

利回りがわずか1%低下するだけでも、数十年にわたる経営においては、当初予定していた「将来のゆとり」を大きく損なう可能性があります。

自己資金が圧迫され、借入比率が高まれば、空室リスクや金利変動に対する耐性が弱まります。

経営的な余裕が失われることで、本来行うべき修繕の先送りや管理品質の低下を招き、さらなる収益悪化を招くリスクも否定できません。

私たちは、投資家の皆様が抱く「このコスト高の中で出口戦略が描けるのか」という不安に寄り添い、コスト増を前提とした新しい成功法を構築していきます。

4. 3階建て1LDK・6戸アパートにおける「超ローコスト」の実現

市場価格が上昇し続ける中で利益を最大化するための解は、構造の最適化にあります。

実は、市場はすでに「木造」へと大きく舵を切っています。

最新の市場データによれば、新設木造共同住宅の着工戸数は2020年比で約143.87%と大幅に増加しており、5年平均成長率も9.52%と安定した伸びを見せています。

5. 建てた後の安心を支える、維持管理と修繕計画の合理化

建築コストを抑える一方で、入居後の資産価値を維持するための「管理の質」をいかに担保するか。

長期的なキャッシュフローを安定させるためには、以下の合理的な管理体制が不可欠です。

・月1回の定期巡回： 棟単位での定期巡回を徹底し、小さな建物の変化を早期に把握します。

・戦略的修繕KPI： 大規模修繕は「15年に1回」を基本サイクルとしつつ、「年間で管理戸数の7%ずつを修繕実施する」というKPIを設定。

・コールセンターによる効率化： トラブル対応の窓口をシステム化し、自社対応を必要最小限（20%以下）に抑制。

6. 不透明な時代だからこそ、確かなデータに基づいた選択を

世界的な経済事象であるナフサショックや資材高騰という荒波は、避けて通ることはできません。

しかし、最新のデータに基づき、市場環境に適した「木造2階建て・3階建ての超ローコストアパート建築」という合理的な手法を選択することで、逆風を追い風に変えることは可能です。

変化に翻弄されるのではなく、変化を前提とした戦略を立てる。

 今の市場環境で、どのようなアパートを建てるのが正解なのか。

私たちと一緒に、次の一歩を考えてみませんか？

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