コラム
- お役たち情報2026.01.07
- アパート経営の基礎知識を徹底解説｜メリット・リスクと成功する建築会社の選び方
皆様こんにちは！
エイワハウジングの川島です。
土地を所有しているオーナー様の中には、
その土地を活用して「アパート経営」を始めてみたいと考えている方も多いのではないでしょうか。
しかし、いざ検討を始めると、マンション経営との違いや、経営におけるメリット・リスクなど、疑問や不安も尽きないものです。
アパート経営を軌道に乗せ、長期的に安定させるためには、特有のリスクを理解し、「選ばれ続ける建物」を建築することが何より重要です。
この記事では、アパート経営とマンション経営の違い、具体的なメリットとリスク、
そして失敗しないための建築会社の選び方までを網羅的に解説します。
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そもそも「アパート経営」とは？特徴と仕組み
アパート経営とは、基本的に建物一棟を所有・建築し、入居者からの家賃収入を得る賃貸経営のスタイルです。
「一棟まるごとの経営」と聞くと、ハードルが高いように感じるかもしれません。しかし、様々なプランやケースが存在するため、必ずしも難しいものではありません。むしろ、土地をお持ちの方であれば、最もスタンダードで視野に入れやすい不動産投資手法と言えます。
実際、最初は小規模なアパートから始め、最終的に複数棟を所有して億単位の資産を築く方も珍しくありません。
・アパート経営とマンション経営の違い
「アパート」と「マンション」に法律上の明確な定義はありませんが、一般的に構造と規模で区別されます。
マンション経営：鉄筋コンクリート造（RC造）などで3階建て以上。一棟投資だけでなく、一室ごとの「区分所有」投資も一般的。
アパート経営：木造や軽量鉄骨造などで2〜3階建て。基本的に「一棟買い」での経営となります。
同じ一棟経営でも、マンションに比べてアパートは小規模であるため、建築費などの初期コストをコントロールしやすいのが特徴です。
アパート経営と株式投資の違い
株式投資と比較すると、アパート経営には以下の3つの大きな違いがあります。
①収入の種類：株式は売却益（キャピタルゲイン）が主ですが、アパート経営は毎月の家賃収入（インカムゲイン）が主軸です。
②レバレッジ効果：アパート経営は融資（借入）を前提とするため、自己資金の数倍の規模で投資ができます。
③関わり方：株式は保有するだけですが、アパート経営は「経営」です。建物の管理状態やリフォームによって、オーナー様自身が物件の価値を高め、収益を改善できる点が大きな魅力です。
・アパート経営の5大メリット
アパート経営には主に5つのメリットがあります。
1.安定した家賃収入：一棟経営なので、一室が空いても収入がゼロにはなりません。リスク分散が効きやすく、長期的に安定した収益が期待できます。
2.高い節税効果：前述の通り、固定資産税や都市計画税、そして相続税において大きな軽減措置が適用されます。
3.建築のしやすさ：マンションに比べて建築費が抑えられ、建築規制の厳しいエリアでも建てやすい柔軟性があります。
4.レバレッジ効果：金融機関からの融資を活用し、少ない自己資金で大きな資産形成が可能です。
5.インフレに強い：物価上昇局面では家賃も上昇傾向にあるため、現金の目減りリスクを回避する現物資産として機能します。
・アパート経営における2つのリスクと「建築」による回避策
アパート経営にはリスクもありますが、これらは「事前の計画」と「建築の質」で対策可能です。
1.空室リスク
最大のリスクです。空室が続くとローンの返済が滞る可能性があります。
【対策】 立地調査はもちろんですが、「競争力のある建物」を建てることが最強の空室対策です。デザイン性、間取り、設備など、入居者に
「ここに住みたい」と思わせる品質の高いアパートを建築することで、築年数が経っても満室を維持できます。
2.家賃下落リスク
建物の老朽化やライバル物件の増加により、家賃を下げざるを得なくなるリスクです。
【対策】 長期的なメンテナンス計画と、耐久性の高い建築がカギです。初期コストの安さだけで簡易なアパートを建てるのではなく、長く
価値を保てる工法や仕様を選ぶことが、将来の家賃維持に直結します。
アパート経営に失敗しないための事前準備
1.目的と目標を定める：相続税対策なのか、老後資金なのか（私的年金）、目的によって建てるべきアパートの規模や仕様が変わります。
2.ターゲットを決める：単身者向けかファミリー向けか、エリアのニーズに合致した間取りと設備を選定します。
3.厳密な資金計画：修繕費や空室リスク、税金まで見込んだ、現実的で安全なキャッシュフロー計画を立てます。
4.知識を身につける：全てをプロ任せにせず、オーナー様自身も賃貸経営や税金の知識を持つことが大切です。
失敗しない「アパート建築会社」の選び方
アパート経営の成否は、パートナーとなる建築会社選びで決まると言っても過言ではありません。
重要なのは「コストパフォーマンス」と「高利回り」です。
アパート経営において最大のリスクとなるのが、多額の借入金の返済です。 そのため、「初期費用（建築費）をいかに抑えるか」が重要です。
しかし、ただ安いだけでは意味がありません。
入居者に選ばれるためのデザインや設備スペックは維持しつつ、建築の工夫で無駄なコストを徹底的に省くこと、
これができる会社を選ぶことが、手残りの最大化に直結します。
アセットフィットでは、ローコスト建築のプロフェッショナルとして、徹底したコスト管理と高品質な施工を両立しています。
「建築費を抑えて高い利回りを実現したい」「できるだけ早く投資資金を回収したい」というオーナー様に最適なプランをご提案します。
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まとめ
アパート経営成功の鍵は「信頼できる建築会社」への相談から
アパート経営は、安定収入、節税、資産形成といった大きなメリットがある反面、長期にわたる事業としてのリスク管理が求められます。 「アパート経営は儲からない」というリスクを回避し、成功へ導くためには、最初の「建築計画」が全てです。
土地の形状やエリアのニーズを的確に読み解き、数十年先まで資産価値を維持できる建物を建てること、これができるパートナーを選ぶことが、オーナー様の未来を守ります。
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